長野市　市街地再開発事業の概要　B-1地区市街地再開発事業　もんぜんぷら座敷地利活用検討

R0708 都市整備部 長野市 市街地再開発事業の概要 長野駅前B-1地区市街地再開発事業 もんぜんぷら座敷地の利活用検討 edited by A.Kanazawa

市街地再開発事業の概要（１／４） 1 ◆市街地再開発事業の目的 土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図る （都市再開発法第１条）  地域の防災性の向上  都市機能の更新による新たな活力の創出 有効利用されていない 低未利用地の点在 商業・業務機能 公益的施設の立地 良好な都市型 住宅の供給 狭隘な道路 市街地再開発 事業の実施 道路、公園、 広場等の整備 道路、公園等 が未整備 快適な歩行者空間の創出 老朽化した木造 狭小建築物が密集 ・低未利用な土地の高度利用 ・老朽化した建物の更新 ・公共施設の整備

市街地再開発事業の概要（２／４） 2 ◆市街地再開発事業の仕組み （第1種市街地再開発事業）  敷地等を共同化し高度利用することにより、公共施設用地を生み出す。  従前権利者の権利は、等価で新しい再開発ビルの床（権利床）に置き換えられる。（権利変換）  高度利用によって新たに生み出された床（保留床）を処分し、事業費に充てる。 事業のイメージ 保留床の処分を前提とした 事業構造になっている 再開発組合など 保留床取得者 権利者 事業の収支イメージ 収入 Ａさん Ｂさん 支出 Ｃさん 調査設計計画費 保留床処分金 土地整備費 (建物解体費・補償費) （保留床の処分により 得た収入） 工事費 補助金 《従 前》 《共同化》 事務費・借入金利子

市街地再開発事業の概要（３／４） ◆市街地再開発事業のながれ 調査・計画 合意形成 準備組合設立 都市計画決定 市街地再開発事業 高度利用地区 組合設立・事業計画 認可 3 （第1種市街地再開発事業） 再開発に対する住⺠の理解、組織づくり、地方公共団体のまちづくり計画との調整 ・権利者の合意形成 ・再開発の素案検討 ・床用途の検討 ・公共施設整備の検討 都市計画事業として施行するため、市が都市計画上の位置づけを行うと共に事業の 施行に必要な都市計画の決定を行う ・測量・調査の実施 ・施設設計、資金計画、事業計画の作成 都市計画決定の範囲で行う事業を県が認可し、施行者に対して一定の権限を付与 されると共に義務が課せられる ・実施設計 ・権利調整 ・保留床処分先決定 権利変換計画 認可 権利変換により従前の土地・建物の価額に応じて建築予定の再開発ビルの床の配 分を決定 ・転出者等補償 ・土地・建物明け渡し 解体工事・建築工事 古い建物を取り壊して新しくビルを建設し、権利の登記や清算の手続きを実施 ・既存建物除却、整地 ・建築物・公共施設工事 ・保留床の処分 管理運営

市街地再開発事業の概要（４／４） 4 ◆市街地再開発事業における補助金 市街地再開発事業は、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新により、地域の防災性向上やまちのにぎ わい創出を図るもので、公共性の高い事業であることから、国の制度要綱に基づき、事業費の一部を支援しています。 〇 補助対象事業 共同施設整備の補助対象イメージ （１）調査設計計画 事業計画作成（現況調査、基本設計、資金計画作成 等）、 地盤調査、建築設計、権利変換計画作成 ・空地等 （緑地、広場、駐車施設、通路 など） ・供給処理施設 （給排水、電気、ガス、ごみ処理施設 など） ・共用通行部分等（廊下、階段、エレベーター、エスカレーター、 ホール、立体遊歩道、駐車場、機械室整備費、 子育て支援施設、防災関連整備 など） （２）土地整備 建築物除却、補償 （３）共同施設整備 空地等、供給処理施設、共用通行部分等 ※マンションの居室や店舗など、個別かつ専用的に使用する 部分は補助対象外 〇 補助率 高架 水槽 ＜凡例＞ ：補助対象項目 全体事業費の内、補助対象事業費の２/３を補助 ：敷地境界線 全体事業費（約186憶円) 補助対象事業費（約79.2億円) 施行者 施行者 （補助対象外） 国 マンション （居室） エレベーター （専用） 県・市 （１/３）（１/３）（１/３） 補助金（52.8億円) 事務所 廊下 階段 （専用）（共用） 店舗 廊下 （共用） 【補助金財源】 国費１/２、県費３/２０、市費７/２０ 国 県 （１/２） （３/２０） 立体遊歩道 市（18.5億円) （７/２０） 起債※（16.6億円） 一財(1.9億円) （９０％） （１０％） エレベーター （共用） 緑地・広場 ホール 道路 通路 駐車場 ごみ処理 施設 道路 電気室 機械室 ※ 起債充当率９０％、交付税措置２０％ 供給処理施設（給排水、電気、ガス等） ※青字は長野駅前B-1地区の当初事業費

5 長野駅前B-1地区市街地再開発事業（１／２） 配置図 ◆ 事業概要 （予定） 至善光寺 区域面積 ：約0.6ha 地権者数 ：24名 テナント数：35 事業主体 ：⻑野駅前B-1地区市街地再開発組合 事業期間 ：令和５年度〜令和11年度※ 総事業費 ：約186億円（補助金 約52.8億円）※ セットバック 中 央 通 り ピロティ 低層部分の吹き抜け空間 ※建設費の高騰や働き方改革などにより、事業費の大幅な増額や事業期間の延⻑が⾒込まれる ◆施設建築物の概要 事業予定区域 (約0.6ha） 歩道と一体化した幅２ｍ の空間を確保 立面図 南側の再開発ビルに接続 高さ約85m 建築面積：2,370.62㎡ 延床面積：34,833.33㎡ 構 造：鉄筋コンクリート造 階 数：地上20階、地下１階 主要用途：店舗、事務所 共同住宅（約180⼾） 駐車場（機械式 約230台） 施設建築物 歩⾏者デッキ ピロティ 区画道路 末広町 交差点 幅員６ｍ 住宅 事務所 店舗 【⻄立面図】 【南立面図】 【参考 市内の高層建築】 ・NTTドコモビル ・信毎本社ビル 高さ約75ｍ(アンテナまで約106m) 約64m ・鶴賀田町マンション 整備イメージ ◆デザインコンセプト 20階建て 約60m ※施設計画やデザインは、今後変更となる可能性があります 「象徴と調和」 を体現するファサード 「善光寺」と「⻑野駅」という二つの拠点 を繋げていく結節点となる場所として、 ⻑野らしいイメージと都市的なイメージ を併せ持つデザイン × 善光寺大屋根の「反り」 伝統的な灯り「行灯」 ⻑野駅善光寺⼝の 「木製ルーバー」 末広町交差点側から 末広町交差点より 低層部

6 長野駅前B-1地区市街地再開発事業（２／２） ◆事業の効果 整備 現状 効果 建物の⽼朽化 区域内の耐⽤年数超過建物の割合 約78%※１ 狭隘道路 狭隘な区域内道路（幅員4m未満） → ⼟地の低未利⽤ 区域内 平均容積率 約350％※２ （延床面積 14,407㎡） 居住人口減少 区域内居住者数 約10人 テナント空き区画率 まちの活⼒低下 → → → 整備により解消 幅員6mに整備 約700％ （延床面積 約35,000㎡) 約180⼾×1.8人/⼾※３=約320人 約32％※４ → 商業・業務機能の拡充 建物の後退やピロティ整備により快適な歩⾏者空間を確保 ※１耐用年数超過建物：区域内23件中18件 ※２区域内容積率(平均)：総延床面積14 ,407㎡／総宅地面積4,079㎡ ※３世帯当たりの人数：中心市街地の人⼝/中心市街地世帯数（R６.10.１時点 ※４空き区画22区画／テナント区画数 68区画（R7.2.27時点） 【参考 9,273人/5,231⼾） まちなか居住の促進効果】 ■権堂B-1地区市街地再開発事業（H27年１月工事完了） 権堂町 H27.1.1 H28.1.1 増減 増加率 人⼝ 687人 816人 +129人 18.8％ 世帯数 398⼾ 467⼾ +69⼾ 17.3％ ■南石堂A-1地区優良建築物等整備事業（R3年６月工事完了） 南石堂町 R3.1.1 R4.1.1 増減 増加率 人⼝ 649人 791人 +142人 21.9％ 世帯数 388⼾ 461⼾ +73⼾ 18.8％ ※⻑野駅前A-3地区は共同住宅の整備なし 防災性の向上 ⼟地の⾼度利⽤ まちなか居住の促進 賑わいの再生 回遊性の向上

もんぜんぷら座敷地の利活用検討について（１／２） 7 ◆入居施設 ◆施設概要 【建物】 昭和51年竣⼯（築49年） SRC造 ⾼層棟 地上９階、地下１階 低層棟 地上２階、地下１階 延床面積 23941.12㎡ 【敷地】 敷地面積 《内訳》 市有地 ⺠有地 3,936.26㎡（公簿） もんぜんぷら座 2,705.40㎡ 1,230.86㎡ 凡 例 もんぷら敷地 市有地 ⺠有地(借地) ◆施設の現状 ◆これまでの検討経緯 （長野市中心市街地活性化基本計画評価専門委員会） 機械設備や電気設備など施設の⽼朽化が著しい もんぜんぷら座の在り方検討部会（平成29年度） 【当面の課題】 ・耐震性の確保 ・必要な防災設備の更新 躯体の劣化に伴う雨漏 り 給排水管からの漏水 耐震改修工事（R３年４月完了） 概ね10年を⽬安に建物を解体 【⻑期的な課題】 新田町交差点周辺の総合的な まちづくり構想の策定等に向けた検討 ⻑野中央⻄地区市街地総合再⽣基本計画（R4年2月策定) 重点プロジェクト：もんぜんぷら座敷地利活用推進 もんぜんぷら座敷地利活⽤検討部会（令和４〜５年度) 新田町交差点周辺のまちづくりへの提言（令和6年３月28日答申） 電気設備の老朽化・残置 撤去困難な機械設備 ・もんぜんぷら座の既存機能の取扱い ・新田町交差点周辺に新たに導入することが望ましい機能 など

もんぜんぷら座敷地の利活用検討について（２／２） 8 ◆ もんぜんぷら座敷地の利活用検討についての答申内容（令和６年３月28日答申） 【まちづくりのテーマ】 ここちよい まちなかの居場所 【まちづくりの方針】 〇もんぜんぷら座廃止後も引き続き、市民活動や交流の拠点として 機能維持が必要。 〇子育て世帯や若者など多くの人にとって ここちよい まちなかの 居場所となり、幅広い世代の交流や学びの拠点となるよう、官民 協働で取り組むことが重要。 ＜交流・学び・子育て＞ 【もんぜんぷら座の既存機能】 《新田町交差点周辺》 市民活動・交流支援 生涯学習支援 子育て支援 既存機能の拡充と 新たな機能の導入を検討 ・機能の継続 ・移転費用の軽減 ・都市機能の更新 エリア内への 直接移転が望ましい 機能拡充 〇周辺施設の機能再編を検討 〇再開発事業などによる都市機能更新と 合わせた複合施設の整備を検討 商業 地域住民の利便性や周辺の商業環境等を 踏まえて取り扱いを検討 就労支援 外国人支援 生活等支援 障害者支援 その他事務所 移転 エリア外への移転を含めて検討 【 】 新たに導入することが 望ましい機能 導入 文 化 教 育 図書館機能やギャラリー機能など 観光・情報発信 【もんぜんぷら座敷地の利活用】 既存機能を移転し建物を解体する ことにより自由な土地活用が可能 民間活力を活用してまちの魅力や賑わい につながる新たな機能の導入を検討 例：観光・情報発信 地域の食や文化の体験の場など 商 業 魅力的な飲食・物販など 商業 答申を踏まえ 政策調整局が中心となって関係部局と連携しながら、既存機能移転の方向性や新たな機能の導入など、 市としての方針を検討している。