空き家・実家問題　基礎講座

実家・空き家に悩むすべての方へ 空き家・実家問題 基礎講座 〜 知らないと損する、親の家の「出口戦略」〜 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。

目次 01 他人事じゃない「実家問題」 02 なぜ空き家は「動かない」のか 03 処分・活用の選択肢を知る 04 早めに動くために、今日できること 数字で見る空き家の現実 ── 浜松も例外ではありません 所有者・業者それぞれの壁を理解する 4つの出口戦略と費用・条件の整理 相続登記の義務化・家族会議・相談先の選び方 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。

まず確認しましょう ──「うちは大丈夫？」チェックリスト はじめに 以下の項目に1つでも当てはまる方は、ぜひこの資料を参考にしてください。 □ 親が70代以上、または一人暮らしになっている □ 親の名義の不動産（土地・建物・田畑・山林等）がある □ 親が亡くなった後、誰がその家に住むか決まっていない □ 不動産の名義や登記の状況を把握していない □ 兄弟・姉妹と相続について話し合ったことがない □ その不動産が売れるかどうか確認したことがない 「1つも当てはまらない」という方でも、5年後に状況が変わっていることはよくあります。知識として持っておくこ とが大切です。 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。

Chapter 01 他人事じゃない「実家問題」 数字で見る空き家の現実 ── 浜松も例外ではありません

空き家は過去最多 ── あなたの親の世代が生んだ現実 全国の空き家数 静岡県の空き家数 浜松市の空き家数 900万戸 29.5万戸 約4.7万戸 空き家率 13.8% 空き家率 16.6% 空き家率 約13.0% 過去最高（令和5年） 全国平均を上回る 一戸建て空き家も増加傾向 出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」、浜松市第2次空家等対策計画 このエリアの傾向 全国空き家数の推移（万戸） 1000 659 757 820 849 900 H15 H20 H25 H30 R5 0 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。 ・郊外住宅地（旧東・西・南区方面） で相続空き家が増加傾向 ・浜名湖周辺、中山間地域は過疎化に よる空き家が目立つ Ch.1

親は「資産」・子は「負担」── 価値観のズレが問題を生む 親世代（60〜80代）の感覚 子世代（30〜50代）の現実 ✓ 土地は財産、残すのが親の務め （高度成長期の土地神話の名残） ！ 維持費・固定資産税の負担が重い ✓ 「いつか売れる」と楽観視している ！ 遠方でなかなか管理できない ✓ 名義変更・相続は後でいい ！ 兄弟で揉めそうで話し合えない ✓ 家の中に思い出の荷物が詰まっている ！ 売れるかどうかすらわからない この「すれ違い」に気づかないまま時間が経つと、「負動産」が生まれます。 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。 Ch.1

放置するほど「コスト」と「リスク」が積み上がっていく 1〜3年目 空き家化・劣化の始 まり 3〜7年目 劣化進行・売却価格 の下落 放置が続く場合 「特定空家」のリス ク ・固定資産税・火災保険の継続負担 ・誰も住まず建物の劣化が加速（住んでいない家は劣化が速い） ・草木の繁茂、近隣からのクレームが発生し始める ・雨漏り・シロアリ・腐食が進行 ・不動産の資産価値が低下し始める ・相続登記・権利関係の複雑化が進む ・「特定空家」に指定されると固定資産税の住宅用地特例が外れ最大6倍になる可能性 ・行政から改善勧告・命令が出ることがある ・木造90㎡2階建ての解体費用目安：200〜300万円以上 ※解体費用は建物の規模・状態・立地条件等により大きく異なります 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。 Ch.1

私たちの地域でも、空き家は確実に増えている 2025年の高齢化率 浜松市の人口推移と推計（万人） 82 80 78 76 74 72 70 68 66 64 80 Ch.1 約29% 79 75 65歳以上が約22.9万人（市推計） 70 2050年の高齢化率 2010年 2020年 2030年 2040年 （推計） （推計） 約38% 現役世代が大幅に減少（同推計） 出典：浜松市「やらまいか」人口ビジョン（令和2年改訂版） 磐田・袋井・浜北など浜松周辺エリアでも同様の傾向が進んでいます。 働き盛り世代の親が高齢になるにつれ、「実家の問題」は誰にとっても身近になっていきます。 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。

Chapter 02 なぜ空き家は「動かない」のか 所有者・業者それぞれの壁を理解する

所有者の「3つのない」── なぜ空き家は放置されるのか ① 資金がない 片付け費用・解体費用・測量費など「動かすコスト」が最初にかかる。残置物の処分だ けで数十〜百万円以上になるケースも。 ② 時間がない 高齢・遠方・多忙で現地に行けない。「親が元気なうちは」という先送りが重なり、気 づけば相続発生後にパニックになる。 ③ 知識がない 相続登記・名義・売却手続きが不明で、誰に相談すればいいかわからない。専門家への アクセス方法も知らず「相談難民」になりやすい。 「なんとかしたい」という気持ちはある。でも動けない。この構造を理解することが第一歩です。 ※ 総務省「住宅・土地統計調査」によると、空き家の多くが「その他の住宅」（腐朽破損等が進んでいる・今後利用目的のない空き家）に分類されています 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。 Ch.2

業者側の「本音」── なぜ普通の不動産会社では動かないのか 建前 本音 「ご相談はいつでも歓迎です」 仲介報酬が低い物件は時間をかけたくない 「できる限り対応します」 相続未了・残置物あり物件は 手間が大きすぎる 「まず査定だけでもどうぞ」 同じ時間なら、売れる物件を優先したい こうした状況を受け、2024年7月の宅地建物取引業法の報酬告示改正により、低廉な空き家（800万円以下）の売買 媒介報酬の上限が引き上げられました。業者が空き家を取り扱いやすくするための制度的な後押しも進んでいます。 「空き家は相談難民になりやすい」── これが業界の構造的な問題です。 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。 Ch.2

空き家が「動かない」本当の理由 Ch.2 空き家の多くは「売れない・貸せない」のではなく、売りに出す前の段階で複数のハードルを抱えています。 相続登記が未了 残置物が大量にある 名義が亡くなった親や祖父母のままでは、売却・賃貸・ 国庫帰属申請も手続きできない。相続人が複数いる場合 は遺産分割協議も必要。 家具・衣類・仏壇等がそのまま残っており、片付けだけ で数十〜百万円かかるケースも。業者が仲介を敬遠する 大きな要因。 現況と登記が不一致 再建築不可物件 増改築・分筆等により実態と登記内容がずれている。確 定測量が未実施で境界が不明確なケースも多い。 接道要件（幅員4m未満・接道なし等）を満たさず、建 て替えができない。買い手・借り手を見つけることが難 しい。 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。

Chapter 03 処分・活用の選択肢を知る 4つの出口戦略と、それぞれのリアルな費用・条件

出口は「4つ」ある ── まず選択肢の全体像を知る ① 売却（仲介・買取） 賃貸・活用 最も一般的な方法。 仲介なら市場に近い価格を目指せる。 買取なら即現金化が可能（価格は低め）。 リノベーションして賃貸、 農地との一体活用、空き家バンク活用など。 立地・需要がある物件が対象。 ② 状態が比較的良好な物件向き 立地・賃貸需要がある物件向き 相続土地 国庫帰属制度 ③ 2023年4月スタート。相続で得た土地を 国が有料で引き取る制度。 費用目安：数十〜数百万円。 有料引き取りサービス ④ 負動産専門業者がお金をもらって引き取る。 「タダでもいいから手放したい」方向け。 業者選びに注意が必要。 建物なし・境界明確な土地向き 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。 売れない・国庫帰属も難しい物件向き Ch.3

① 売却 ── 「売れると思っていた」が一番危険なパターン 仲介売却の基本的な流れ 「売りにくい物件」のサインを知ろう ① 相続登記の確認・完了 ・ 再建築不可（接道なし、幅員4m未満等） ② 不動産会社への査定依頼 ・ 農地や山林（農業委員会の許可が別途必要） ③ 媒介契約の締結 ・ 相続人が多数、または不明者がいる ④ 販売活動（3ヶ月〜数年） ・ 境界が不明確（確定測量が必要） ⑤ 売買契約・引渡し ・ 残置物やアスベスト、土壌汚染等がある ・ 需要が少ない地方や過疎エリアにある 「査定してみたら動かせなかった」── そこから次の選択肢へ進みましょう。 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。 Ch.3

③ 相続土地国庫帰属制度 ── 国が有料で引き取る制度 Ch.3 2023年4月施行。相続で取得した土地を、国が有料で引き取る制度。「誰も使わない土地を次世代に残したくない」 方向けの選択肢です。農用地区域内の農地など対象外となる土地もあります。申請前に法務局で事前相談できます。 ※あくまで参考値です。物件状況により大 費用の目安（概算・整備費込み） きく異なります 物件の種類 概算整備費 国への負担金 合計目安 空き家の実家（木造90㎡・200㎡土地） 解体350万+測量30万 約80万円 約460万円〜 農地（600㎡・転用可能な農地の場合） 測量30万+雑草処理10万 約79万円 約122万円〜 山林（5,000㎡・5筆・道路不接面） 測量200万+通行許可等 約32万円 約239万円〜 出典：法務省ホームページ 相続土地国庫帰属法 負担金自動計算シートをもとに作成（概算） 引き取れない主な条件 ・ 建物が残っている（要解体） ・ 境界が不明確（要測量） ・ 抵当権など担保権がある ・ 土壌汚染や危険物がある 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。

④ 有料引き取りサービス ── お金を払って手放すという選択 肢 国庫帰属制度でも対象外になるような、売れない・貸せない不動産を、専門業者が有料で引き取るサービスです。 まだ新興業者が多く悪質な事例もあるため、業者の選び方が非常に重要です。 信頼できる業者の選び方 5つのポイント ① 宅地建物取引業の免許を持っている 国土交通省HPの「宅建業者検索」で確認できま す ② 料金体系・支払い時期が書面で明示されている 移転登記前の多額先払いは慎重に。条件を書面で 確認する ③ 会社情報・代表者顔写真がHP上に明記されている 信頼性の基本。情報が少ない業者は慎重に ④ 契約書に追加請求できる条文がない 合意なき追加負担がないかを必ず確認 ⑤ 引き取り後の管理・活用計画がある 放置・転売のみを目的とした業者は要注意 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。 Ch.3

選択肢の比較表 方法 Ch.3 費用の目安 期間の目安 手続きの手間 向いている物件 ①-a 仲介売却 仲介手数料のみ 3ヶ月〜数年 比較的少ない 状態良好・需要あり ①-b 買取 市場価格の6〜8割 数週間〜2ヶ月 少ない 多少難ありでも可 ② 賃貸活用 リフォーム費用が必要 3〜6ヶ月 管理が継続的に 必要 立地・需要がある物件 ③ 国庫帰属 整備費＋負担金が必要 半年〜1年以上 多い 建物なし・境界明確 ④ 有料引き取り 引き取り料を支払う 数週間〜2ヶ月 比較的少ない 売れない・国庫NG物件 ※費用・期間はあくまで目安です。国庫帰属は整備費＋負担金で数十万〜数百万円、有料引き取りは引き取り料が数十万円〜が目安です。物件の状況、エリア、 権利関係等により大きく異なります。 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。

どれを選ぶかの判断フロー ── ステップを順番に確認する STEP 1 不動産の状況を把握する 登記名義・相続人・境界・残置物・建物状態を確認する。相続登記が未了の場合はまずここから。 ▼ STEP 2 売却・賃貸の可能性を探る（①②） 不動産会社に査定を依頼。「売れる物件か」を判断するだけでも意義があります。査定は無料。 ▼ STEP 3 国庫帰属制度の要件を確認する（③） 法務局での事前相談を活用。整備費用も含めた総費用を把握した上で検討する。 ▼ STEP 4 有料引き取りを検討する（④） 上記すべてが難しい場合の最終手段。業者選びに注意し、複数社で比較検討する。 ステップを飛ばして「いきなり引き取り」にすると損をする可能性があります。順番に検討しましょう。 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。 Ch.3

Chapter 04 早めに動くために、今日できること 相続登記の義務化・家族会議・正しい相談先の選び方

相続登記が義務化（2024年4月〜）── 過料10万円以下 【相続登記の義務化 2024年4月1日施行】 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わないと、10万円以下の過料が科されます。 過去に相続した不動産（猶予期間：2027年3月31日まで）も対象です。 ポイント① 3年以内に申請 「相続を知った日」から3年以内。いつか…と思っていると手遅れになります。登記は 司法書士に依頼できます。 ポイント② 過去の相続も対象 亡くなって何年も経つ未登記物件も対象。猶予期間（2027年3月31日まで）内に確 認・対応を。 ポイント③ 登記がないと動かせない 登記が未了のままでは、売却・賃貸・国庫帰属申請・有料引き取りいずれの手続きもで きません。 出典：法務省「相続登記の義務化について」 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。 Ch.4

「家族会議」を始めるための 確認チェックシート まずは親と「不動産の棚卸し」をしましょう 所有不動産の把握 活用方針の確認 相続手続きの確認 □ どの不動産（土地・建物）を持っているか確認した □ それぞれの名義人は誰か確認した □ 登記簿を見たことがある、または取得した □ 各物件を「誰が使うのか・売るのか・処分するのか」話し合った □ 売却価格の相場を不動産会社に聞いたことがある □ 空き家になった場合の維持費（固定資産税・保険等）を把握している □ 遺言書の有無を確認した □ 相続人は全員把握できている □ 相続登記が未了の不動産がないか確認した 「いつか話そう」が一番危険。元気なうちに家族で確認しておくことが大切です。 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。 Ch.4

誰に・何を相談するか ── 専門家の役割を知っておこう 税理士 相続税の試算・申告、贈与税・節税対策 司法書士 相続登記、遺言書の作成・検認 行政書士 遺産分割協議書の作成、各種届出・手続き 宅建士・不動産会社 売却・賃貸の相談、査定・重要事項説明 活用・処分を検討するとき 処分困難物件の相談、国庫帰属・引き取りの調整 通常の業者に断られたとき 空き家 負動産専門家 相続発生前後すぐに 名義変更が必要なとき 相続手続き全般に 問題の種類によって適切な相談先は異なります。複数の専門家が連携して対応するケースも多くあります。 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。 Ch.4

浜松市の補助金・支援制度を活用しよう ①空き家解体補助金 浜松市が老朽化した危険な空き家の解体費用の一部を補助。 解体費の1/3・上限50万円。令和8年4月受付開始。 対象要件等の詳細は浜松市（市民生活課）にお問い合わせください。 ②空き家の3,000万円 特別控除 相続した空き家（昭和56年5月以前建築）を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円 を控除できる税制特例。 令和9年12月31日までの売却が対象。詳細は税務署または税理士にご確認ください。 ③浜松市空き家バンク 浜松市が運営する空き家の売買・賃貸マッチングサービス。 中古の一戸建て住宅の流通促進を目的としています。 不動産関係事業者（宅建業者）を通じた申請が必要です。詳細は浜松市ウェブサイトをご参照ください。 補助金・特例は期間・予算に制限があります。内容は変更される場合があるため、必ず最新情報をご確認ください。 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。 Ch.4

この資料のまとめ ── 3つのメッセージ 1 2 3 他人事ではない 浜松市の空き家は約4.7万戸。高齢化と人口減少で今後さらに増加します。 「うちは大丈夫」が一番危険なサインです。 早く動くほど選択肢が広い 相続登記の義務化、建物の劣化、売却価格の下落……時間が経つほど手段が減ります。 元気なうちに「家族会議」を始めましょう。 一人で悩まず、専門家に相談を 税理士・司法書士・宅建士・空き家専門家……問題の種類に合った専門家がいます。 「誰に相談すればいいかわからない」、そこから始めましょう。 本資料は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・投資・法律判断の提供ではありません。 まとめ

作成：2026年7月 ありがとうございました 〜 最後までお読みいただき感謝します。実家のことは、早く動くほど選択肢が広がります 〜 © 2026 Hiro 本資料はCC BY-NC-ND 4.0ライセンスの下で公開しています。氏名表示の上、非営利・改変なしの範囲で共有可能です。 【免責事項】本資料は2026年7月時点の情報に基づく一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法律・投資判断の提供ではありません。補助金・特例・制度は変更され る場合があるため、最新情報は必ずご確認ください。具体的な判断は税理士・司法書士・宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。本資料の利用により生じた損害について、 著者は一切の責任を負いません。 出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」、法務省、浜松市公表資料 ほか