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September 13, 26
スライド概要
分譲マンションをお持ちで、住み替えを考えはじめた方向けに、進め方の基本を12枚にまとめました。住み替えの4つの段階、次の住まいに回せるお金の計算、売り先行と買い先行の比較、仲介手数料などの費用、3,000万円特別控除と住宅ローン控除の関係を扱っています（2026年9月時点）。
作成：住み替えのトビラ（運営：FocusUp）
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HIGUCHI Koichi
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各ページのテキスト
マンションからの住み替え 進め方の基本 売る・買う・お金・税金を、はじめに一枚ずつ整理する 住み替えのトビラ https://sumikae-tobira.com/ 2026年9月時点
このスライドでわかること 分譲マンションを持っていて、住み替えを考えはじめた方向けです 住み替えの全体の流れ 4つの段階で、いま自分がどこにいるかがわかる 資金のめやすの出し方 売ったお金で次の住まいにいくら回せるか 売り先行と買い先行 どちらを先にするかで変わる、よい点と注意点 住み替えにかかる費用 仲介手数料をはじめ、見落としやすい出費 知っておきたい税金の特例 3,000万円の特別控除と、住宅ローン控除との関係 住み替えのトビラ https://sumikae-tobira.com/ 2
住み替えは4つの段階で進む 順番を飛ばすと、資金や時期のずれが後から出てきやすくなります 1 2 迷いを整理する 価値と資金を知る › なぜ住み替えたいのか、 何を優先するのかを書 き出す 3 › 今のマンションの査定額 とローン残高から、使え るお金を出す 住み替えのトビラ https://sumikae-tobira.com/ 売る・買う順番を 決める 売り先行か買い先行か を、資金と時期から選ぶ 4 次の住まいを選ぶ › 予算と条件に合う住ま いを、無理のない時期に 決める 3
はじめに、理由と条件を書き出す 理由と条件を分けておくと、物件や売り方で迷ったときの判断軸になります 住み替えたい理由 次の住まいの条件 • 部屋の広さや間取りが合わなくなった • エリアと、ゆずれない周辺環境 • 通勤・通学や家族の事情が変わった • 予算の上限と、月々の支払いのめやす • 老後の暮らしやすさを考えたい • いつまでに住み替えたいか • 住居費や修繕費の負担を見直したい • 広さ・間取り・マンションか戸建てか 条件に優先順位をつけておくと、全部はそろわないときに何を手放すかを落ち着いて決められます。 住み替えのトビラ https://sumikae-tobira.com/ 4
今のマンションの価値を知る 査定には2種類あります。目的に合わせて使い分けます 机上査定（簡易査定） 訪問査定 しくみ 物件の情報と周辺の成約事例から、 概算の価格を出す しくみ 担当者が部屋を見て、日当たりや室 内の状態も反映する かかる時間 早ければ当日〜数日 かかる時間 現地確認のうえ数日〜1週間ほど 向いている段階 まず相場を知りたい段階 向いている段階 売却を具体的に考えはじめた段階 査定額は「売れると見込まれる価格」で、その価格で売れる保証ではありません。複数の会社に依頼し、金額 の根拠を比べるのが基本です。 住み替えのトビラ https://sumikae-tobira.com/ 5
次の住まいに回せるお金を計算する 売却で手元に残るお金は、売れた金額そのものではありません 売却価格 − ローン残高 − 売却の諸費用 ＝ 次の住まいに 回せるお金 仲介手数料・登記費用・ローンの一括 返済手数料など 計算の結果がマイナスになるとき 売却価格でローンを返しきれないときは、足りない分を自己資金で補うか、残った借入を新しい住まいのロー ンに上乗せする「住み替えローン」を検討します。借入が大きくなるため、返済計画は慎重に立てます。 住み替えのトビラ https://sumikae-tobira.com/ 6
売り先行と買い先行、どちらを先にするか 資金に余裕があるか、時期を優先したいかで向き不向きが分かれます 売り先行（先に売る） 買い先行（先に買う） よい点 売れた金額が確定してから次の住まいを選べる ので、資金計画が立てやすい 次の住まいをじっくり選べ、引越しが一度で済み やすい 注意点 引渡しまでに次が決まらないと、仮住まいと引越 し2回の費用がかかる 売れるまでローンが二重になることがあり、値下 げを迫られやすい 向いている人 ローン残高があり、売却のお金を次の購入に充て たい人 自己資金に余裕があり、住みたい物件や時期が 決まっている人 住み替えのトビラ https://sumikae-tobira.com/ 7
住み替えでかかる主な費用 売る側と買う側の両方で費用が出ます。売る側の主なものを挙げます 仲介手数料 法律で決まっているのは上限額です 売買価格 × 3% ＋ 6万円 印紙税 ローンの一括返済 売買契約書に貼る印紙の代 金 金融機関の手数料と抵当権 を外す登記の費用 引越し費用 仮住まいの家賃 売り先行で仮住まいを挟む と2回分 売却から入居までの期間の 住居費 ＋ 消費税 売買価格が400万円を超える場合の速算式。800万円 以下の物件は、上限を30万円＋消費税とする特例があ ります（2024年7月から）。 住み替えのトビラ https://sumikae-tobira.com/ 8
マイホームを売ったときの3,000万円特別控除 売って利益が出たとき、その利益から最高3,000万円を差し引ける特例です 主な要件 譲渡所得から最高 1 3,000 2 自分が住んでいる家を売ること。住まなくなってから3年目の 12月31日までに売る場合も対象 売った年の前年・前々年に、この特例などを受けていないこと 万円を控除 3 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではないこと 所有期間の長さに関係なく使えます 出典：国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」。要件はほかにもある ため、適用の可否は国税庁の案内や税務署で確認してください。 住み替えのトビラ https://sumikae-tobira.com/ 9
税金で見落としやすい2つの点 売る側の特例と、買う側の控除は、同時に使えないことがあります 3,000万円控除と住宅ローン控除 住み替えを後押しする特例の期限 新しい住まいに入居した年と、その前2年・後3年の あいだに3,000万円特別控除などを使うと、新し い住まいで住宅ローン控除を受けられません。 マイホームの買換え特例や、売って損が出たときの 損益通算・繰越控除の特例には、適用期限がありま す。 どちらを使うと得になるかは、売却益と借入額によ って変わります。売る前に試算しておきます。 令和8年度の税制改正で、これらの期限は2027年 12月31日まで延長されています。 出典：国税庁 No.3302、財務省「令和8年度税制改正の大綱」。2026年9月時点の内容です。税制は毎年変わるため、最新の情報を確認してください。 住み替えのトビラ https://sumikae-tobira.com/ 10
住み替えでつまずきやすい3つのこと いずれも、売る・買う時期が思いどおりに重ならないことから起きます ローンが二重になる 売れずに値下げが続く 仮住まいで出費が増える 買い先行で先に新居のローンが始 まり、今の住まいが売れるまで2つ の返済が重なる。 次の住まいの引渡しが迫り、急い で価格を下げてしまう。 売り先行で先に引き渡し、家賃と2 回の引越し費用がかかる。 売れない場合に払い続けられる期 間を決めておく 売り出す前に、いつまでにいくらま でなら下げるかを決めておく 引渡し時期を買主と相談し、仮住ま いの期間を短くする 住み替えのトビラ https://sumikae-tobira.com/ 11
住み替えのトビラ 分譲マンションをお持ちで、住み替えを考えている方のための情報メディアです。 不動産の仲介業を自社で行っていない、中立の立場で書いています。 マンションからの住み替えの進め方 老後にマンションから住み替えるときの考え方 住み替えにかかる費用 https://sumikae-tobira.com/ 運営：FocusUp（フォーカスアップ） ｜ 本資料は2026年9月時点の一般的な情報です。個別の判断は専門家にご相談ください。