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title: sumikae-tobira_sumikae-kihon
tags:  #住み替え #マンション売却 #不動産 #住宅ローン #税金  
author: [住み替えのトビラ](https://image.docswell.com/user/7236656)
site: [Docswell](https://www.docswell.com/)
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description: 分譲マンションをお持ちで、住み替えを考えはじめた方向けに、進め方の基本を12枚にまとめました。住み替えの4つの段階、次の住まいに回せるお金の計算、売り先行と買い先行の比較、仲介手数料などの費用、3,000万円特別控除と住宅ローン控除の関係を扱っています（2026年9月時点）。  作成：住み替えのトビラ（運営：FocusUp） https://sumikae-tobira.com/
published: September 13, 26
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マンションからの住み替え
進め方の基本
売る・買う・お金・税金を、はじめに一枚ずつ整理する
住み替えのトビラ
https://sumikae-tobira.com/
2026年9月時点


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このスライドでわかること
分譲マンションを持っていて、住み替えを考えはじめた方向けです
住み替えの全体の流れ
4つの段階で、いま自分がどこにいるかがわかる
資金のめやすの出し方
売ったお金で次の住まいにいくら回せるか
売り先行と買い先行
どちらを先にするかで変わる、よい点と注意点
住み替えにかかる費用
仲介手数料をはじめ、見落としやすい出費
知っておきたい税金の特例
3,000万円の特別控除と、住宅ローン控除との関係
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住み替えは4つの段階で進む
順番を飛ばすと、資金や時期のずれが後から出てきやすくなります
1
2
迷いを整理する
価値と資金を知る
›
なぜ住み替えたいのか、
何を優先するのかを書
き出す
3
›
今のマンションの査定額
とローン残高から、使え
るお金を出す
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売る・買う順番を
決める
売り先行か買い先行か
を、資金と時期から選ぶ
4
次の住まいを選ぶ
›
予算と条件に合う住ま
いを、無理のない時期に
決める
3


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はじめに、理由と条件を書き出す
理由と条件を分けておくと、物件や売り方で迷ったときの判断軸になります
住み替えたい理由
次の住まいの条件
•
部屋の広さや間取りが合わなくなった
•
エリアと、ゆずれない周辺環境
•
通勤・通学や家族の事情が変わった
•
予算の上限と、月々の支払いのめやす
•
老後の暮らしやすさを考えたい
•
いつまでに住み替えたいか
•
住居費や修繕費の負担を見直したい
•
広さ・間取り・マンションか戸建てか
条件に優先順位をつけておくと、全部はそろわないときに何を手放すかを落ち着いて決められます。
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今のマンションの価値を知る
査定には2種類あります。目的に合わせて使い分けます
机上査定（簡易査定）
訪問査定
しくみ
物件の情報と周辺の成約事例から、
概算の価格を出す
しくみ
担当者が部屋を見て、日当たりや室
内の状態も反映する
かかる時間
早ければ当日〜数日
かかる時間
現地確認のうえ数日〜1週間ほど
向いている段階
まず相場を知りたい段階
向いている段階
売却を具体的に考えはじめた段階
査定額は「売れると見込まれる価格」で、その価格で売れる保証ではありません。複数の会社に依頼し、金額
の根拠を比べるのが基本です。
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次の住まいに回せるお金を計算する
売却で手元に残るお金は、売れた金額そのものではありません
売却価格
−
ローン残高
−
売却の諸費用
＝
次の住まいに
回せるお金
仲介手数料・登記費用・ローンの一括
返済手数料など
計算の結果がマイナスになるとき
売却価格でローンを返しきれないときは、足りない分を自己資金で補うか、残った借入を新しい住まいのロー
ンに上乗せする「住み替えローン」を検討します。借入が大きくなるため、返済計画は慎重に立てます。
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売り先行と買い先行、どちらを先にするか
資金に余裕があるか、時期を優先したいかで向き不向きが分かれます
売り先行（先に売る）
買い先行（先に買う）
よい点
売れた金額が確定してから次の住まいを選べる
ので、資金計画が立てやすい
次の住まいをじっくり選べ、引越しが一度で済み
やすい
注意点
引渡しまでに次が決まらないと、仮住まいと引越
し2回の費用がかかる
売れるまでローンが二重になることがあり、値下
げを迫られやすい
向いている人
ローン残高があり、売却のお金を次の購入に充て
たい人
自己資金に余裕があり、住みたい物件や時期が
決まっている人
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住み替えでかかる主な費用
売る側と買う側の両方で費用が出ます。売る側の主なものを挙げます
仲介手数料
法律で決まっているのは上限額です
売買価格 × 3% ＋ 6万円
印紙税
ローンの一括返済
売買契約書に貼る印紙の代
金
金融機関の手数料と抵当権
を外す登記の費用
引越し費用
仮住まいの家賃
売り先行で仮住まいを挟む
と2回分
売却から入居までの期間の
住居費
＋ 消費税
売買価格が400万円を超える場合の速算式。800万円
以下の物件は、上限を30万円＋消費税とする特例があ
ります（2024年7月から）。
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マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
売って利益が出たとき、その利益から最高3,000万円を差し引ける特例です
主な要件
譲渡所得から最高
1
3,000
2
自分が住んでいる家を売ること。住まなくなってから3年目の
12月31日までに売る場合も対象
売った年の前年・前々年に、この特例などを受けていないこと
万円を控除
3
親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではないこと
所有期間の長さに関係なく使えます
出典：国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」。要件はほかにもある
ため、適用の可否は国税庁の案内や税務署で確認してください。
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# Page. 10

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税金で見落としやすい2つの点
売る側の特例と、買う側の控除は、同時に使えないことがあります
3,000万円控除と住宅ローン控除
住み替えを後押しする特例の期限
新しい住まいに入居した年と、その前2年・後3年の
あいだに3,000万円特別控除などを使うと、新し
い住まいで住宅ローン控除を受けられません。
マイホームの買換え特例や、売って損が出たときの
損益通算・繰越控除の特例には、適用期限がありま
す。
どちらを使うと得になるかは、売却益と借入額によ
って変わります。売る前に試算しておきます。
令和8年度の税制改正で、これらの期限は2027年
12月31日まで延長されています。
出典：国税庁 No.3302、財務省「令和8年度税制改正の大綱」。2026年9月時点の内容です。税制は毎年変わるため、最新の情報を確認してください。
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住み替えでつまずきやすい3つのこと
いずれも、売る・買う時期が思いどおりに重ならないことから起きます
ローンが二重になる
売れずに値下げが続く
仮住まいで出費が増える
買い先行で先に新居のローンが始
まり、今の住まいが売れるまで2つ
の返済が重なる。
次の住まいの引渡しが迫り、急い
で価格を下げてしまう。
売り先行で先に引き渡し、家賃と2
回の引越し費用がかかる。
売れない場合に払い続けられる期
間を決めておく
売り出す前に、いつまでにいくらま
でなら下げるかを決めておく
引渡し時期を買主と相談し、仮住ま
いの期間を短くする
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# Page. 12

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不動産の仲介業を自社で行っていない、中立の立場で書いています。
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